Come i coworking italiani stanno plasmando il mercato degli uffici

Simone, consulente senior per Savills, ha fatto un’attenta riflessione su come il coworking sta cambiando il mercato degli uffici in Italia che siamo felici di pubblicare nella versione italiana. Inizialmente indirizzato a chi non conosce il fenomeno nella penisola, offre tanti spunti anche agli italiani, con un interessante focus sul coworking e altri spazi di lavoro condivisi a Milano, a Roma e a Firenze!!

In questo articolo vorrei condividere la mia esperienza sugli spazi di coworking e i centri di innovazione italiani su cui ho lavorato alla fine del 2018.

Nel dicembre 2018, infatti, mi sono trasferito in un nuovo paese e ho avuto l’opportunità di fare una pausa più lunga in Italia prima di iniziare la mia nuova avventura in Vietnam.

Presenterò, dunque, i principali dati e i più importanti player tra i coworking e i centri di innovazione italiani, con particolare attenzione a quelli che mi hanno colpito di più.

Ma lasciatemi fare un passo indietro per presentarvi una piccola panoramica sul mercato italiano degli uffici.

Tendenze del mercato degli uffici in Italia (quarto quadrimestre 2018)

Prima di tutto è importante sottolineare che, come in molti paesi, i distretti economici si concentrano in poche città del Paese. Le informazioni più rilevanti sulle gli uffici sono infatti correlate ai distretti di Milano e di Roma.

Torre Generali Coworking a Milano Uffici

La domanda di immobili di livello A è in crescita e gli affitti aumentano a causa di un’offerta limitata di unità prime.

L’aumento dei canoni di locazione è comunque molto limitato. Gli affitti di Roma e Milano, infatti, oggi stanno lentamente aumentando dopo aver raggiunto minimi storici. Questo è il risultato della congiuntura negativa dell’economia italiana, che si presenta con il più grande debito pubblico in Europa con un tasso di disoccupazione a due cifre dal 2012. Il PIL ha segnato numeri più bassi dal 2005. Oggi si intravvedono nuovi segnali positivi e passo dopo passo, l’Italia potrebbe tornare sulla strada giusta.

Con un canone di affitto molto basso nelle città di seconda fascia del Paese, il distretto di Roma ha ora una media dei canoni mensili di 40-45 dollari al mq, mentre quello di Milano raggiunge 60-65 dollari al mq per mese.

Uffici a Milano Coworking e spazi flessibiliPer spiegare la differenza tra Milano e le altre città in Italia, Milano nel 2018 ha ottenuto il maggior numero di transazioni negli ultimi 10 anni, incrementando dopo un 2017 molto positivo, del 97% gli immobili direzionali occupati nell’ultimo quadrimestre rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

A livello nazionale le transazioni soffrono della percezione da parte di chi affitta che i prezzi siano alti rispetto a ciò che è disponibile. Tuttavia, il tasso di assorbimento può essere considerato abbastanza buono in tutta Italia (nel periodo in cui ciò che viene reso disponibile è in affitto o venduto).

Ci aspettiamo un aumento dei canoni molto più rapido una volta che una nuova offerta di immobiliprimesarà disponibile nei prossimi 2 anni.

Rispetto alle città asiatiche (Ho Chi Minh ha un tasso di occupazione del 97%), il tasso di immobili vacanti sul mercato degli uffici è relativamente alto, è stato identificato rispettivamente al 10% e al 15% a Roma e a Milano, con un preoccupante 19% nelle città di seconda fascia del Paese.

Sicuramente, un grande aiuto per il mercato immobiliare officeitaliano proviene dagli operatori di Coworking Space. Vediamone alcuni.

Operatori di spazi di lavoro condivisi in Italia

Coworking a Milano – La capitale economica

In qualità di capitale italiana degli affari e dell’innovazione, Milano ha la sua giusta quota di coworking, tra spazi eleganti, convenienti, locali o di gruppi internazionali.

Talent Garden, è il più grande operatore italiano di spazi di coworking, molto probabilmente uno dei più grandi del Vecchio Continente. Fondato nel 2011 a Brescia e ora operativo su 23 centri in 8 paesi, con 400 postazioni di lavoro nella più grande sede di Milano. La società promuove innovazione competenze digitali ai suoi membri, sviluppando attivamente la prossima generazione di imprenditori tech. La grande e rapida crescita di questo fornitore di spazi di coworking è stata sostenuta da un grande investimento di 12 milioni di euro da parte di una delle società affiliate a LinkedIn.

Regus opera da lungo tempo in Italia, sviluppando una rete di oltre 33 uffici tra più città (Roma, Milano, Torino, Firenze, ecc. per un totale di oltre 14 città) e definendo questo operatore come il più grande nel paese. Lo stile tradizionale degli uffici Regus è un fattore rischio, dato l’aspetto più fresco e giovane dei moderni business center, sempre più apprezzati anche dalle grandi aziende. Tuttavia questo non è sempre vero in Italia, dove l’approccio più tradizionale ai luoghi di lavoro porta generalmente ad apprezzare spazi corporatepuliti e silenziosi.

Spaces coworking a Milano

WeWork aprirà 2 spazi a Milano entro il 2020. Il primo spazio in collaborazione con Generali Real Estate, lo stesso partner per un WeWork a Parigi, e uno aggiuntivo con una capacità di 1.100 postazioni di lavoro in un immobile gestito da Savills Italia. Due sedi strategiche nel centro di Milano, vicino a snodi di trasporti come la metro.

Alcuni degli operatori locali che potresti trovare interessanti sono:

Copernico Coworking che offre uffici privati e spazi condivisi, con accesso alla palestra.

Donatello Coworking, con un’atmosfera molto tranquilla e prezzi accessibili. Diverse piattaforme tecnologiche sono disponibili per i suoi membri.

YoRoom, 1.000 mq di uffici flessibili sviluppati con un design industriale, ma ancora molto eleganti, puliti e con molta luce naturale.

Questo operatore incoraggia i suoi membri a lavorare su imprese socialmente sostenibili, su cui YoRoom potrebbe anche investire.

Lo slogan di oTTo spiega già qual è la loro visione e come apparirà l’ufficio: “un posto dove vai, quando vuoi passare il tempo mentre stai a casa”. Molto piccolo, accogliente e verde, perfetto per studenti, liberi professionisti, scrittori e creativi. Una piccola terrazza per apprezzare l’aria fresca e la brezza e molto da mangiare – un vero ristorante dentro!

Qf / Qwork + QBaby – fondata nel 2014 da due donne d’affari italiane, entrambe le mamme – la loro missione: fornire R & R – Rest and Relax ai genitori stressati che non sono in grado di lavorare e prendersi cura dei propri figli nello stesso tempo! Il centro offre infatti una zona giardino più gentile, dove vengono curati i bambini degli inquilini. Non è una sorpresa, il design dell’ufficio sembra una vera casa, non è come un ufficio.

Coworking a Roma – Innovazione e tradizione

Roma non poteva mancare in questo articolo. I Centri di innovazione e gli Incubatori di Start Up sono leggermente più famosi e utilizzati rispetto allo spazio di coworking, ma anche la Capitale in Italia vede molti operatori di spazi di lavoro condivisi iniziare in modo aggressivo a popolare il mercato immobiliare corporate. Eccone alcuni che dovresti conoscere:

WorkItOut CoWorking fondato da 2 donne con molti eventi di formazione e senza uffici privati. In questo centro fanno molti lavori artigianali.

MyCowo, situato in una posizione strategica nella capitale, vicino alle stazioni dei treni ad alta velocità e ad un importante centro fieristico, consente ai suoi membri di raggiungere la struttura molto facilmente e di essere in prossimità di importanti eventi di business. Il coworking è progettato con piccoli ambienti per evitare il rumore e presenta un alto livello di arredamento. “Covo” in italiano significa “rifugio”, che condivide il senso di comunità e intimità con i membri del centro.

Un altro centro a Roma, che ha una profonda comprensione delle esigenze delle donne, è L’Alveare. Simile al già citato provider di Milano, anche L’Alveare offre uno spazio dedicato ai ragazzi dei colleghi, affinché i genitori lavorino sapendo che il loro figlio o le figlie sono al sicuro e si divertono nella stanza accanto. (leggi il nostro articolo sulla chiusura dell’Alveare)

Coaster è un minuscolo spazio di coworking, oltre a offrire spazi condivisi, focalizzato su Business Matching e eventi B2B all’interno del centro.

Famo Cose Coworking a Roma FablabPer ultimo, ma non meno importante, vale la pena citare FAMO COSE, in un tipico accento italiano da Roma che tradotto in inglese significa “Fare cose”. FAMO COSE infatti non solo ha spazi condivisi per coworkers, ma fornisce ai suoi membri molti strumenti per il loro lavoro manuale, come: plotter, stampante e scanner 3D, taglierina laser, strumenti per la lavorazione del legno e carpenteria e molti altri, che possono essere utilizzati nel laboratorio di Famo Cose. Si chiama “Maker Space”. Non è esattamente uno spazio tranquillo, ma lo spazio ha anche un’area tranquilla dedicata a un tipo di lavoro più “ufficio”, che crea una base estremamente mista di membri, molto molto interessante.

Su Firenze – Cosa mi ha più impressionato Coworking a Firenze

Anche per quanto riguarda le altre città italiane, il coworking è cresciuto e molti operatori locali, relativamente piccoli, stanno aprendo per affrontare questa imminente necessità di spazi condivisi e flessibili.

Firenze, la mia città preferita nel mondo, presenta molti piccoli operatori locali di coworking come Multiverso Firenze (Multiverso, è presente in 5 città diverse in Italia, uno spazio è anche nella mia piccola e bella città di Lucca), SmartHub, 91C e molti altri. La città è stata identificata da TSH – The Student Hotel come la prima località italiana in cui espander ed è lo spazio che mi ha colpito di più visitandolo lo scorso dicembre.

Se non conosci TSH, eccoti alcuni dati. TSH è una catena alberghiera olandese e uno spazio di coworking che mescola con successo lavoro e vita flessibili, una sorta di ostello di livello premium. La società è partita dai Paesi Bassi (come Spaces!) E ha raggiunto una crescita enorme nel 2016 con l’acquisizione di diversi concorrenti che annunciavano un’espansione in tutta Europa. Ora opera in 10 paesi diversi con l’intenzione di aumentare significativamente il numero dei suoi hotel e dei suoi collaboratori.

Lo Student Hotel di Firenze si trova in un edificio storico, in una posizione strategica a pochi minuti dal principale snodo dei trasporti della città, la stazione ferroviaria di Santa Maria Novella, dove passa anche la la linea dei Tram e i taxi sono sempre disponibili.

The Student Hotel Coworking a FirenzeIl complesso sembra monumentale poiché si sviluppa su 2 torri con una piazzetta ampia e silenziosa nel mezzo, dove si svolgono eventi e attività.

TSH collabora con le migliori università europee per ospitare exchange-students e combina una lunga lista di servizi come palestra, bar sul tetto, piscina panoramica, aree di riposo con letti e sedie lunghe, sala giochi con calcio balilla, ping pong, piscina, sala musica dove puoi cantare o suonare la chitarra e la batteria – la stanza è insonorizzata! Stupefacente! -, e molte altre aree ufficio: Spazio di lavoro, uffici privati – per un totale di 140 postazioni di lavoro – centro di formazione, sala riunioni, caffetteria.

Anche un barbiere e una boutique! Vale la pena menzionare il bar sul tetto e la piscina, con una stupefacente vista “cartolina” sulla cupola della Cattedrale di Firenze. Lo spazio ospita eventi di moda per aziende come Gucci e eventi privati per celebrità nazionali e internazionali.

Come si può apprezzare dalle immagini, The Student Hotel dedica molta attenzione al design, alla atmosfera giovane e alla pianificazione dello spazio, nel 2018 TSH Maastricht è stata nominata per il Best Use of Color dei Frame Awards. Il centro di Firenze conta circa 26.000 mq, con un piano in più per la città con un TSH in arrivo di 36.000 e altri 2 progetti per Bologna e Torino.

[…]

Infine su Firenze, dopo un grande lavoro di ristrutturazione, c’è il  MIP – Murate Idea Park. Nel medioevo è nato come complesso ecclesiastico, poi diventato nell’800 prigione, oggi è un centro di innovazione e start-up incubatore. Uno spazio per imprenditori, start-up e creativi situato strategicamente a Firenze, molto vicino al principale snodo dei trasporti e alle famose zone di street food.

Murate a Firenze Incubatore startup coworking

 

Al MIP da poco avviato, che ho avuto il piacere di visitare ho dedicato una sezione di questo articolo nella versione originale in inglese che puoi trovare qui.

 

Conclusione – Operatori di spazi di lavoro condivisi in Italia

In conclusione, lo scenario degli spazi di lavoro condivisi in Italia è molto più probabile che segua l’attuale tendenza in Europa. Contrariamente all’Asia, i gli spazi di coworking non sono ancora al 100% nel radar delle grandi aziende, ma sono ampiamente utilizzati da creativi, artisti e singoli imprenditori e da start-up.

“La collaborazione in Italia è spesso usata per fare un lavoro reale! Architetti, Pittori, Musicisti si riuniscono nello spazio di Coworking per creare non solo business, ma manufatti artistici o progetti, condividendo conoscenze, risorse ed esperienza”. S.M.

Questo è naturalmente il risultato di un tradizionalismo europeo, di una crescita economica più lenta e di un adeguamento alle modalità di lavoro future, che potrebbero cambiare nei decenni a venire.

Molta più attenzione è dedicata a spazi come palestre, aree fumatori e alle esigenze dei coworkers come i baby spaces.

Gli spazi di CoWorking della penisola seguono 2 delle più famose caratteristiche italiane: il caffè e la moda.

“Dato che l’Italia è la terra del caffè, non è una sorpresa che la maggior parte dei spazi sia nata come una caffetteria trasformata in spazi condivisi, lo stesso accade con l’industria della moda, ma, al contrario, la maggior parte degli operatori stanno dedicando ampie aree anche alla vendita al dettaglio. Dato il relativamente giovane traffico pedonale all’interno dei centri, bar alla moda, negozi di gadget e di abbigliamento sono stati aperti nelle lobby degli spazi coworking, promuovendo fortemente i marchi italiani”. S.M.

Dal punto di vista del design, la maggior parte dei centri che ho visitato non hanno completamente investito in tecnologia come potremmo notare nel Sud-est asiatico, in Australia, negli Stati Uniti. Un grande senso di luce naturale è quasi sempre raggiunto e non è così grande come i grandi occupanti della coworking in Italia, per lo più, come detto, a causa di una visione tradizionale del modo di lavorare delle grandi società italiane, e anche per un numero estremamente grande di PMI – Piccole medie imprese, che conduce il più delle volte a ambienti accoglienti e minuscoli. È frequente ritrovarsi in un edificio molto antico con incredibili Affreschi sul soffitto poiché molti edifici sono stati costruiti tra il XVI e il XIX secolo.

Naturalmente esempi dello stato dell’arte tecnologica possono essere trovati anche in Italia, come l’ufficio WoodCo di Trento, l’ufficio AQuest a Verona, Oracle Italy a Roma, e molti a Milano come il quartier generale di Lavazza (nella foto qui sotto ), Sky Italia, PayPal Italia, quartier generale di Martini,ufficio e45,Microsoft Italia,LinkedIn Italia, Nestlé ‘Italia, Google Italia e molti altri .

Uffici a Milano e Roma

In termini di numeri di centri, Milano ha più del doppio di spazi di CoWorking rispetto a Roma, 96 contro 62 (fonte italiancoworking.it), seguita da Bologna(21) Torino e Firenze (19 centri) con sedi diverse, per un totale di oltre 600 in tutta Italia, dove ci sono circa 450.000 / 500.000 utenti di spazi condivisi.

Ultimo ma non meno importante, i prezzi variano da fornitori internazionali a quelli locali, ai principali centri di business per le piccole città. Mentre vediamo prezzi di uffici privati ​​a partire da 280 dollari per postazione al mese e 100 dollari al mese per postazioni di coworking dedicate di operatori locali in città di seconda fascia, aziende come Regus o Spaces chiederanno 600-650 dollari per postazione al mese.

 


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Simone Martinelli

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